가재울9촉진구역(좌원상가) 지정 및 촉진계획변경 결정(안) 의견청취(안)

의안 번호	239	제출년월일 : 2020년 9월 25일 제 출 자 : 서 대 문 구 청 장

1. 제안사유

○ 가재울재정비촉진지구 내 지구단위계획구역에 위치한 좌원상가(1966년 건립)은 정밀안전 진단 결과 중대한 결함(E등급)이 발생함에 따라, 붕괴 위험 등 대형 안전사고 발생 우려에 있음.

○ 본 촉진계획변경 건은 안전 무방비 위험건축물 좌원상가에 소유자 및 세입자에 대한 현실적 대책마련을 위해 국토부 도시재생뉴딜 인정사업과 연계한 도시정비형 재개발사업을 추진하고자 하는 사항으로,

○ 촉진계획 변경에 따른 구의회 의견을 청취하고자 함.

2. 도시계획사항

○ 일반상업지역(‘97.2.15), 지구단위계획구역

3. 대상지(좌원상가) 현황

○ 위  치 : 서대문구 남가좌동 295-5번지 외 1필지

○ 면  적 : 3,007.0㎡

○ 토지등소유자 : 264명

4. 추진경위

○ 2019.12.18. ~ 20. 02. : 좌원상가 시설물 정밀안전진단 용역 시행

○ 2020.03.05. : 좌원상가 안전E등급 및 제3종시설물 지정 고시

○ 2020.05.08. : 남가좌동 좌원상가 정비사업 수립용역 착수

○ 2020.05.18. ~ : 계측기 설치 및 모니터링 진행

○ 2020.05.26. : 재난위험시설 관련 주민설명회 개최

○ 2020.06.17. : 사용금지 및 이주(퇴거) 명령

○ 2020.07.24.~ 20.08. : 주요 관련기관(부서) 협의 및 보완

○ 2020.09.04. : 빈집특화재생 시범사업 대상지 선정(국토부)

○ 2020.09.15.~ 09.29. : 주민공람

5. 촉진계획 변경 의견청취(안)

가. 촉진구역 명칭 : 가재울9 재정비촉진구역(도시정비형 재개발사업)

나. 촉진구역 위치 및 면적 : 서대문구 남가좌동 295-5번지 일대(3,007㎡)

구분	촉진구역 명칭	위치	면적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
신규	가재울9 재정비촉진구역 (도시정비형 재개발사업)	서대문구 남가좌동 295-5번지 일대	-	증) 3,007.0	3,007.0	가재울재정비촉진지구 내 존치관리구역인 가재울지구단위계획구역 중 좌원상가 일대 → 가재울9 재정비 촉진구역

■ 지정사유서

구역명	지정내용	지정사유
가재울9 재정비촉진구역 (도시정비형 재개발사업)	신규지정 - 면적 : 3,007.0㎡	대상지 내 시설물의 중대한 결함(E등급)으로 인한 주민생명 및 재산 보호를 위해 촉진구역 지정을 통한 정비사업을 추진하고자 함

다. 정비계획

1) 토지이용계획

구 분		면 적(㎡)	비율(%)	비 고
합 계		3,007.0	100.0	-
정비기반 시설 등	소 계	4.6	0.2
	도 로	4.6	0.2	도로
	체육시설 (입체적 도시계획시설)	-	-	신설 : 가재울9촉진구역 내 입체적 도시계획 시설(체육시설) 결정 (연면적 : 1,183.19㎡ 이상)
획 지		3,002.4	99.8	-

2) 용도지역계획 : 변경없음

구 분	면 적(㎡)			구성비(%)	비 고
	기 정	변 경	변경후
합계	3,007.0	-	3,007.0	100.0	-
일반상업지역	3,007.0	-	3,007.0	100.0	-

라. 도시계획시설 설치계획(변경)

1) 도로 결정 조서(변경없음)

구분	규 모				기능	사용 형태	연장 (m)	기점	종점	주 요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	3	1	12	국지 도로	일반도로	437	남가좌동 268-33	남가좌동 142-2	-	서고제2760호 (07.4.5.)	-
기정	소로	3	2	4	국지 도로	일반도로	78	남가좌동 295-9	남가좌동 289-78	-	서고제147호 (01.5.2.)	-

2) 입체적 도시계획시설 결정 조서(신설)

※ 입체적 도시계획시설로 결정하는 체육시설의 연면적은 전용·공용·부대시설·지하주차장 등을 합한 면적이고, 향후 건축계획에 따라 조정될 수 있음

※ 체육시설의 제공위치, 성능수준, 설비, 세부용도 등은 서대문구청과 협의하여 사업시행계획인가시 확정하며, 준공시 서대문구청에 기부채납

■ 신설사유서

시설명	신설내용	신설사유
체육시설	체육시설 입체적 도시계획시설 결정 - 총 연면적 : 1,183.19㎡ - 지상2층 : 800㎡ ※ 층별 면적은 지하주차장 제외 면적임	가좌생활권 내 우선공급고려시설인 체육시설을 가재울9 구역 건축물 내 공공시설로 기부채납(대지지분 포함)하여 지역생활서비스 환경 개선

구분	도면 표시 번호	시설명	위치	구분	입체적 결정범위			최초 결정일	비 고
					기정	변경	변경후
신설	-	체육 시설	남가좌동 295-5번지 일대	연면적 (㎡)	-	증)1,183.19	1,183.19	-	총 연면적 : 1,183.19㎡ - 지상2층 : 800㎡ ※ 층별 면적은 지하주차장 제외 면적임

3) 도시계획시설 외 공공기여에 관한 계획(신설)

※ 공공임대상가의 연면적은 전용·공용·부대시설·지하주차장 등을 합한 면적이고, 향후 도시재생인정사업 및 건축계획에 따라 조정
될 수 있음

※ 공공임대상가의 제공위치, 성능수준, 설비, 세부용도 등은 서대문구청과 협의하여 사업시행계획인가시 확정하며, 준공시 서대문구청에 기부채납

시설명	주요내용	사 유
공공임대상가 (임대산업시설)	가재울9구역 건축물 내 공공임대상가 조성 후 기부채납 (건물+토지) 총 연면적 : 1,227.0㎡ - 지하1층 및 지상2층 일부, 지하주차장 포함	뉴딜재정을 활용한 공공임대상가를 조성 후 기부채납(토지+건물)하여 기존 상가세입자 등의 안정적 영업활동 보장

마. 공동이용시설 설치계획

※ 건축위원회 심의 및 사업시행계획인가 시 변경될 수 있으며, 관련 규정에 적합하게 설치

시설구분	시설의 종류	위치	면적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
주민 공동시설	합 계	남가좌동 295-5번지 일대	-	증) 750.0	750.0	「서울특별시 주택조례 제8조의4」 100세대 이상 1,000세대 미만 : 세대당 2.5㎡를 더한 면적 × 1.25 - 법적기준 746.88㎡ 이상
	경로당		-	증) 200.0	200.0
	커뮤니티센터			증) 200.0	200.0
	어린이놀이터		-	증) 350.0	350.0

바. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

1) 기존 건축물의 정비·개량계획

구분	구역 구분		위 치	정비개량계획(동)					비 고
	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
신규	가재울9 재정비촉진구역	3,007.0	서대문구 남가좌동 295-5번지 일원	3	-	-	3	-

2) 용적률 계획

구분	산 정 내 용
토지이용 계획	계 (구역면적)	택지 (공동주택 등)	신설 공공시설 (대지지분, 건축물 포함)		신설 공공시설 내 국공유지	택지내 용도폐지 되는 기존 기반시설 국공유지
	3,007.00㎡	3,002.40㎡	716.15㎡		-	-
공공시설 부지 제공면적 (순부담)	새로이 설치하는 공공시설 면적 – 새로이 설치하는 공공시설 내 국공유지 – 택지내 용도폐지되는 기존 기반시설 국공유지 = 716.15㎡ - 0㎡ - 0㎡ = 716.15㎡ ※ 새로이 설치하는 공공시설 면적 : 도로(4.6㎡) + 체육시설&공공임대상가(대지지분 190.25㎡+환산부지 면적 521.30㎡)
기준 용적률	기준용적률 = 500% ※ 「서울시 2025 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발부문)」의 친환경계획인센티브 의무 적용
상한 용적률	상한용적률 = 기준용적률 × (1+1.3×가중치× α토지+0.7×α현금·건축물) ▶ 대상지 · 기준용적률 500% / 상한용적률 600% · α 토지 = 194.85/2,812.15 = 0.0692 · α 현금·건축물 = 521.30/2,812.15 = 0.1853 ▶ 상한용적률 (완화가능용적률) = 500%×(1+1.3×0.0692×1.0+0.7×0.1853 = 609.83% ≥ 상한용적률 600.0%			α 토지 = 공공시설등 부지(토지) 제공 면적 / 공공시설등 부지(토지) 제공 후 대지 면적 ※ 공공시설등 부지(토지)에는 ‘기부채납 부지’ 및 ‘건축물(공공시설 등) 기부채납 토지 지분’ 포함 α 현금·건축물 = 공공시설등 부지(현금 및 건축물 설치비용 환산부지) 제공 면적 / 공공시설등 부지(토지) 제공 후 대지면적
특례 용적률	특례용적률 = 800% - 증가된 용적률(600%→800%)의 1/2이상을 공공임대주택으로 확보 ※ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제19조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) 및 동시행령 제34조(임대주택의 건설비율), 조례 제20조(임대주택의 건설비율 등) 적용

3) 건축시설계획

구분

구역 구분

가구 또는 획지 구분

위치

주된

용도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이

(m)

비 고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

신규

가재울9

재정비

촉진구역

3,007.0

-

3,002.4

서대문구 남가좌동

295-5번지 일원

주거,

판매,

업무

60이하

(기준) 500이하

(상한) 600이하

(특례) 800이하

120이하

(34층)

-

주택의 규모 및

규모별 건설비율

총 건설세대 : 239세대(임대73세대 포함)

구분(전용면적)		계		분양		공공임대주택
		세대수	비율(%)	세대수	비율(%)	세대수	비율(%)
계		239	100.0	166	69.5	73	30.5
60㎡ 이하	39㎡	56	23.4	26	10.9	30	12.5
60~85㎡ 이하	45㎡	62	26.0	36	15.1	26	10.9
	59㎡	121	50.6	104	43.5	17	7.1

※ 임대주택 건설에 관한 기준

① 상한용적률(600%) : 「서울시 재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준 개선(2019.03.12.)」 적용

- 공공임대주택 : 전체 연면적의 10% 이상 (토지 기부채납)

② 특례용적률(800%) : 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제19조(건축규제의 완화 등에
관한 특례) 및 동법시행령 제34조(임대주택건설비율), 조례 제20조(임대주택의 건설비율 등) 적용

- 증가되는 용적률(600%→800%)의 1/2이상을 공공임대주택으로 확보 (토지 기부채납)

건축물의 건축선에

관한 계획

건축한계선 : 수색로변 및 수색로4길변 3m, 수색로4가길변 1m

벽면한계선 : 간선도로변 고층부 6m (6층이상)

대지 내 공지 계획

공개공지 : 서측 가각부 공개공지 위치 지정 1개소

공공보행통로 : 수색로와 이면부를 연계하는 공공보행통로(4m) 지정

교통 및 동선처리계획

차량출입불허구간 : 수색로변 차량출입불허구간 지정

사. 임대주택의 건설에 관한 계획

1) 임대주택은 공공임대주택으로 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제42조(임대주택        인수방법 및 절차 등)에 따라 서울시에 매각 (처분)

건립위치	부지면적(㎡)	동수	세대수	세대규모(전용)	비고 (전체연면적)
남가좌동 295-5번지 일대	3,002.4	1동 (Social mix)	73세대	39.85㎡ (30세대) 45.93㎡ (26세대) 59.89㎡ (9세대) 59.79㎡ (8세대)	7,297.10㎡
계획기준	① 주거비율 완화에 따른 공공임대주택 확보 : 전체 연면적의 10% 이상 ※ 서울시 재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준 개선(’19.03.12.) 적용 ② 용적률 완화에 따른 공공임대주택 확보 : 완화되는 용적률의 1/2이상 ※ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제19조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) 및 동시행령 제34조(임대주택의 건설비율), 조례 제20조(임대주택의 건설비율 등) 적용

아. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

1) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	계획내용	비고
도시경관	대상지 주변의 고층아파트 및 대규모 건축물과 통일된 경관이미지를 연출하고 동시에 주변 지역과의 스카이라인 흐름을 자연스럽게 유도	-
환경보전	공사 시 사업부지내에서 발생되는 생활폐기물은 재활용품, 음식물쓰레기, 가연성, 불연성 등으로 분리수거 할 수 있도록 분리수거함을 설치토록 유도 폐기물 수거는 서대문구 폐기물 처리계획에 따라 처리	-
재난방지	사업시행 시 건축물 내 피난시설(피난계단, 발화구획등)의 확보 및 화재시 소방차의 접근이 용이하도록 건축물 신축유도 사업시행 시 관할소방서 등과의 협의를 통해 필요시 소화전 설치	-

2) 환경성검토 결과

검토항목		목표기준	준수 여부	현황 및 검토결과	대책 및 반영사항
자연 환경	1.1 생태 면적률	생태면적률 30%이상	○	기존 토양포장상태 100%	자연지반녹지, 인공지반녹지, 틈새 투수포장 등 적용
	1.2 녹지 네트워크	녹지의 연결성 확보	○	대상지 내 녹지면적 없음	계획 시 녹지공간 조성 또는 옥상 녹화 등을 통해 녹지면적 최대 확보
	1.3 지형변동	지형변동 최소화	○	기 개발된 시가화지역으로 사업 시행에 따른 절·성토 발생 경미	절·성토를 최소화하여 토양의 유출입이 균형을 이루도록 함
	1.4 비오톱	비오톱 보전등급 향상	○	도시생태현황도상 비오톱유형평가 4등급으로 조사됨	녹지공간 최대한 확보로 도시생태기능 복원 및 강화
생활 환경	2.1 일조	일조침해의 최소화	○	대상지 일대 일반상업지역 해당 대상지 북측 준주거지역 내 고밀 아파트 입지로 일조영향 미미함	일반상업지역으로 건축법상 일조권 적용을 받지 않으나, 북측 준주거지역 감안하여 북측 건축물 높이를 하향 조정함
	2.2 바람 및 미기후	바람길 최대한 확보	○	바람길에 미치는 영향이 미미함	풍향을 고려한 건축배치, 층고, 입면적 등 계획
	2.3 에너지	에너지절약 / 효율 극대화	○	향후 에너지소비 증가예상	신재생 에너지 등 「2025 도시주거환경 정비기본계획」의 친환경계획 의무 적용
	2.4. 경관	주변경관과의 조화	○	대상지 인근 최고높이 100m 내외 결정되어 주변과의 스카이 라인 부영향 없음	주변 개발 현황을 고려한 스카이라인 계획으로 정합된 도시경관 창출
	2.5 휴식/여가 공간	양질의 휴식·여가공간 확보	○	주변 휴식공간 부족	공개공지 등 오픈스페이스를 확보하여 휴식공간 조성
	2.6 보행친화 공간	보행친화형 도시 조성	○	협소한 이면도로	주변시설과 연계된 공공보행통로(4m) 조성
	2.7 대기질	대기오염 최소화	○	비산먼지발생 이용차량에 따른 배기가스 발생	공사 시 방진망 설치 및 살수계획 조경녹지 등으로 영향 최소화
	2.8 수질	수질등급 유지 및 오염 최소화	○	공사시 토사유출	강우시 공사억제, 비닐덮개 설치
	2.9 폐기물	폐기물발생량 최소화	○	기존 건축물 해체시 건축폐기물 발생 운영 시 생활·분뇨폐기물 발생	건설폐기물은 전량 위탁처리 분리수거 및 재활용을 통한 쓰레기 감량화
	2.10 소음·진동	소음·진동 최소화	○	건설장비에 의한 소음발생 운영 시 교통소음 발생	대상지 경계에 가설방음판넬 설치 등 소음저감대책 시행 차음성능이 우수한 창호 사용 등을 통한 정온한 환경 유지

자. 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
도시정비형 재개발사업	정비구역 지정고시가 있는 날로부터 4년이내 사업시행인가	한국토지주택공사 (LH)	기존세대수 : 118세대 (※ 공실 포함 시 143세대) 계획세대수 : 239세대 증가세대수 : 121세대	-

차. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획(해당없음)

카. 안전 및 범죄예방에 관한 계획

정비구역 현황	안전 및 범죄예방에 관한 계획			비고
	착공 전	착공 ~ 공사 완료	범죄예방설계 적용
노후위험 건축물	펜스 설치 및 유지·관리 1일 오전·오후 1회 순찰 방범용 CCTV 설치 운영 위험건축물 계측기 운영	건설산업기본법, 건설기술 진흥법, 건축법, 산업안전 보건법 등 관계 규정 준수 안전 시공 안전관리비 및 산업안전 보건관리비 공사비 계상	방범용 CCTV는 사각지대 1개소 이상 설치 무인택배함 설치 식재로 인해 밀폐된 공간이 발생되지 않는 식재 계획 수립 (자연감시 고려)	-

타. 기존 수목의 현황 및 활용계획(해당없음)

파. 건축계획

구 분	내 용	비고
구역면적(㎡)	3,007.00㎡	-
대지면적(㎡)	3,002.40㎡	-
용적률산정용 연면적(㎡)	24,012.23㎡	-
건축면적(㎡)	1,801.00㎡	-
용적률(%)	799.77%	800%이하
건폐율(%)	59.99%	60%이하
주차대수	287대	법정 287대

6. 관계기관(부서)협의 내용 및 반영여부

구분		검토의견	조치계획	비고
서울시	전략 계획과	대상지는 남가좌 지구중심에 해당되며, 인근 주거지에 편의기능을 제공하는 근린상업중심지 성격임에 따라 수색로변에 상업기능 도입 수색로변 상업시설과 보행연계 강화를 위하여 저층변에 상업시설과 휴게공간을 설치하기 바람 공원,주차장,공공체육시설이 필요시설임에 따라 해당시설물이 확충될 수 있도록 면밀한 검토 바람	수색로변의 저층부(지하1층~지상2층)에 판매시설 등을 설치 상업시설과 보행연계 강화를 위하여 건축 한계선(3m) 및 공개공지, 공공보행통로를 계획하였으며, 지상2층에 생활체육시설 설치 공공기여 계획 기준(순부담10%이상)상 관련시설 전체 확보는 불가. 따라서, 현 시점을 대상으로 대상지 반경 (300m) 내 생활서비스시설 분석 시 주차장, 공원이 입지함에 따라 공공체육시설 설치를 우선 계획함
	공공 주택과	전용면적 39㎡평형의 계획을 조정하여 분양주택과 임대주택의 혼합을 통해 특정 동·층· 향 및 라인에 임대주택이 집중되지 않고 분산배치 되도록 계획하고, 생활환경(채광, 조망 등)을 분양세대와 동일하게 계획하여 차별되지 않도록 할 것	39㎡평형 및 45평형을 축소하고 59평형을 확대하여 분양주택과 임대주택을 최대한 분산배치하였음
	재생 정책과	도시재생 뉴딜사업 재정이 지원되는 기반 시설(체육시설)은 해당시설의 부족현황에 대해 기초생활인프라 분석자료 등 구체적인 근거 자료 제시 필요	「2030 서울생활권계획」에서 제시한 우선공급 고려시설을 대상으로 현 시점으로 재분석 하였으며, 이에 대한 구체적인 근거 자료를 첨부하였음
	도시 계획 상임 기획단	[공공기여 관련] 인정사업 지원을 통한 공공기여 인정 시에도 상한용적률 적용 산식과 연계하여 공공기여 비율의 적정성 검토 필요 [임대주택 확보 관련] 임대주택 확보방식은 「도시재정비법」에 따른 용적률 완화 사항과 「국토계획법」 및 「서울시 도시계획조례」에 따른 상한용적률 적용 사항 비교 검토 필요 [보행동선 관련] 공공보행통로는 보행자 인지성 등을 고려 하여 선형 조정 방안 검토 [기준용적률 및 허용용적률 관련] 대상지는 용도지역 상향(’97, 일반주거지역 → 일반상업지역)된 지역인 바, 기준용적률 변경(기정 300% → 변경 600%)에 대한 적정성을 검토하고, 사업방식(도시정비형 재개발)을 고려하여 「2025 도시·주거환경 정비기본계획」상 허용용적률 인센티브 적용 방안 검토 필요.	촉진계획 상 공공기여 의무비율(10%) 이상을 계획(약 24%)하였으며, 공공재원을 감안하여 상한용적률 산식은 적용하지 않았음 대상지는 재정비촉진지구로 용적률 완화 및 임대주택에 관한 사항은 관련 법령 및 「서울시 도시재정비촉진 조례」에 적용하는 사항임 가재울지구단위계획 재정비(안)의 공공보행 통로의 경우 인접 획지와 함께 조성하도록 하였으나, 금회 정비사업을 통해 일체적으로 조성될 수 있도록 선형을 조정함 더불어 공공보행통로와 공개공지를 연계 조성하여 보행자 인지성 및 접근성 등을 보완하였음 기준/상한/특례(계획)용적률:500%이하/600%이하/800%이하(799.77%) 적용
서대문	도시 계획과	현시점 부족시설을 고려하여 공공시설 기부채남 계획수립 필요 대공방어협조구역에 따른 위탁고도 확인	관련 기준 확인 및 명기

7. 주민의견청취를 위한 공람공고

가. 공고방법 : 홈페이지, 구보

나. 공람기간 : 2020. 09. 15 ~ 2020. 09. 29 (14일간)

8. 관련법규 : 「도시 및 주거환경정비법」 제9조제3항

□ 위 치 도

□ 참고도면

재정비촉진구역 결정(기정)도면

재정비촉진구역 결정(변경)도면

가재울9구역 재정비촉진계획 결정도 (신규)